De rol van de gemeente bij gebiedsontwikkeling

De gemeente Voorst is een actieve gemeente als het gaat om woningbouw. In vrijwel alle kernen van de gemeente wordt er naar nieuwe woningbouw gestreefd. De rollen die de gemeente daarbij kan aannemen zijn divers.

Grofweg zijn er een 3-tal scenario’s te herkennen waarin de gemeente telkens een andere rol heeft. Aan de hand van praktijkvoorbeelden uit de gemeente worden de rollen duidelijk gemaakt.

Het klassieke model

In dit scenario is de gemeente de enige betrokken partij in de gehele ontwikkeling. Een voorbeeld daarvan is het project “Veenhuisweg” in Twello. In dit project was de grond in eigendom van de gemeente, vervolgens is daarvoor, door de gemeente, een stedenbouwkundig plan gemaakt dat is vertaald in een bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan staat vervolgens de bouw van woningen toe. De gemeente treedt op als verkoper van bouwgrond en zorgt ervoor dat er riolering en bekabeling aanwezig is. Zodra de bouw van de woningen afgerond is, zorgt de gemeente er voor dat de bestrating wordt aangelegd en bomen en struiken worden aangeplant. In dit model is alleen de daadwerkelijke bouw van de woningen een activiteit die door “anderen” wordt gedaan. Het is immers de particuliere koper die een aannemer voor de bouw van zijn of haar woning zoekt. De gemeente beperkt zich puur tot de verkoop van kavels.
 
Deze constructie is feitelijk alleen van toepassing bij projecten waarin er alleen maar vrije sector kavels door de gemeente worden verkocht. Met de opbrengsten van de kavelverkoop wordt de uitvoering van het project volledig gefinancierd. Resterend positief resultaat kan door de gemeenteraad worden ingezet voor de financiering van allerlei verschillende zaken. De verkoop van bouwgrond is een belangrijke inkomstenbron voor de gemeente.

Het gemengde model

In het gemengde model is de gemeente nog altijd initiatiefnemer voor de gehele ontwikkeling. Vaak is er in het “gemengde model” ook sprake van gemengde eigendom van de grond, maar dat hoeft niet. Een tweetal praktijkvoorbeelden om duidelijk te maken hoe dit model in zijn werk gaat.

“Achter ’t Holthuis”
In het project “Achter ’t Holthuis” was het overgrote deel van de grond in eigendom van de gemeente. Een beperkt deel van de grond was echter in een eerder stadium door een de toenmalige eigenaar (niet de gemeente) verkocht aan een lokale projectontwikkelaar. Aangezien de gemeente Voorst in ruimtelijke projecten graag de regie heeft en houdt is het in dit soort situaties gebruikelijk dat de ontwikkelaar zijn verworven gronden weer aan de gemeente verkoopt onder voorwaarde dat hij de bouwproductie voor die grond krijgt.

De gemeente maakt het gehele terrein vervolgens bouwrijp (riolering, bekabeling, bouwwegen etc). De ontwikkelaar koopt vervolgens bouwrijpe kavels terug en de openbare ruimte komt onder beheer van de gemeente. Het bestemmingsplan geeft de ontwikkelaar de kaders waarbinnen hij de woningen kan bouwen. Hierbij worden niet alleen afspraken gemaakt over de grootte van woningen, maar ook over bijvoorbeeld de prijsklasse en of er sprake is van huur en/of koop.

Tegelijk kan de gemeente ook haar klassiek rol, de verkoop van vrije sector kavels, vervullen. In dit gemengde model worden er dus naast klassieke kaveluitgifte door de gemeente ook “projectmatig” woningen gebouwd door de projectontwikkelaar. Deze woningen worden vervolgens door makelaars verkocht. Wanneer het huurwoningen betreft treedt de lokale woningbouwcorporatie op als verhuurder.

“Nijbroek”
Een tweede voorbeeld van het gemengde model is het project in Nijbroek. De gemeente heeft hier jaren geleden grond gekocht. Het initiatief en de regie door de gemeente zijn hiermee zo goed mogelijk zeker gesteld. Ondanks het feit dat er geen sprake is van meerdere grondeigenaren wordt de ontwikkeling toch opgepakt met meerdere partijen. In de gemeente Voorst is het namelijk uitgangspunt dat in iedere wijk in ontwikkeling meerdere prijscategorieën woningen worden gebouwd. Het (laten) bouwen van de vrije sector woningen door particulieren is relatief eenvoudig, als gemeente verkoop je alleen de grond. De bouw van bereikbare en middendure woningen voor starters en doorstromers is echter minder eenvoudig. Er is immers sprake van de verkoop/verhuur van woningen, niet alleen van kavels. En dat is een rol die niet bij de gemeente hoort.

Wat doet de gemeente in een dergelijk model dan wel? In dit model stelt de gemeente opnieuw de randvoorwaarden. Er wordt, door de gemeente, een stedenbouwkundig plan opgesteld dat wordt vertaald in een bestemmingsplan. Vanwege de meerdere categorieën woningbouw wordt in een vroeg stadium de lokale woningbouwstichting betrokken bij de uitvoering. Zij zijn immers de bouwers en beheerder van (met name) de bereikbare en middendure categorie woningen. Veel van de werkzaamheden die vooraf gaan aan de bouw gaan in gezamenlijkheid. Gemeente en woningbouwstichting gaan hand in hand om de gewenste kwaliteit te realiseren.

Voor het bouwtraject is, in dit voorbeeld, de woningbouwstichting verantwoordelijk. De rol van de gemeente is beperkt tot vergunningverlening en de inrichting van de openbare ruimte.

Het marktmodel

In het marktmodel ligt het initiatief niet bij de gemeente maar volledig bij een marktpartij. Die marktpartij, in de regel een projectontwikkelaar en/of woningbouwcorporatie, neemt het initiatief om een locatie die zij in eigendom hebben te ontwikkelen voor woningbouw. Er  zijn verschillende voorbeelden te noemen: de MAVO-locatie in Twello of de Hofstraatbuurt en Smidse in Wilp. De gehele ontwikkeling vindt in dit soort trajecten plaats door deze initiatiefnemer. Dit geldt voor de bouw van de woningen (in soms verschillende prijscategorieën), de verkoop/verhuur ervan en de aanleg van de openbare ruimte.

Het is echter ook in deze situatie de gemeente die randvoorwaarden schept. Vaak is de ontwikkeling gebaseerd op stedenbouwkundige randvoorwaarden die de gemeente voor een dergelijke locatie heeft opgesteld. Het is ook de gemeente die vanuit deze randvoorwaarden, het bestemmingsplan maakt en de procedure daarvoor voert. Met de initiatiefnemer worden afspraken gemaakt over de prijscategorieën van de woningen die worden gebouwd en hoe de openbare ruimte wordt ingericht. De gemeente heeft hier een duidelijke regierol terwijl de uitvoer in zijn geheel bij anderen ligt.

Samenvattend

De gemeente bouwt geen woningen! De meest actieve rol van de gemeente is de verkoop van kavels waarop de koper van de kavel een vrijstaande of 2-onder-1 kap woning kan (laten) bouwen. Voor de bouw van de bereikbare en middendure categorie woningen is altijd een andere partij nodig (woningbouw corporatie en/of een projectontwikkelaar).
In alle gevallen ligt de regie voor de hele ontwikkeling wel bij de gemeente. De randvoorwaarden voor de ontwikkeling liggen altijd vast in een door de gemeente opgesteld bestemmingsplan en in overeenkomsten met de initiatiefnemers.

Wanneer de woningbouw gerealiseerd wordt door een ontwikkelaar en/of corporatie zijn zij aanspreekpunt voor vragen omtrent start bouw, contracten, planning etc. De gemeente is in die gevallen “slechts” vergunningverlener. Uiteraard trekken gemeente en bouwer samen op en doen we er alles aan om het bouwproces zo spoedig mogelijk te laten starten en zo soepel mogelijk te laten verlopen. Formeel zijn we echter geen partij in het bouwproces.

De gemeente is na de bouw en oplevering wel aanspreekpunt voor alles wat met de openbare ruimte te maken heeft. Ook in situaties waarin een projectontwikkelaar of woningbouwcorporatie de aanleg hiervan voor haar rekening heeft genomen. De aanleg gebeurt immers conform de randvoorwaarden die de gemeente, als toekomstig beheerder, stelt.

Informatie

Mocht u naar aanleiding van deze tekst nog vragen hebben kunt u contact opnemen met dhr. Arjan Klein. Hij is op werkdagen te bereiken op telefoonnummer (0571) 279265 of via zijn e-mail a.klein@voorst.nl.

Stuur door

Stuur dit artikel door

stuurartikeldoor

Data